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【三联生活周刊】一线楼市房价加速上涨银行信贷资金违规进入楼市

时间:2022-08-02 06:35来源:未知 作者:admin 点击:
最近,部分购房者突然收到银行通知,要求限期提前归还贷款。短短几天之内必须偿还数百万贷款 银行之所以出此狠招工商银行银行贷款买房,主要原因还是为了打击炒房。最近,一线楼市房价加速上涨,银行信贷资金违规进入楼市,被视为推动房价上涨的重要原因之一

  最近,部分购房者突然收到银行通知,要求限期提前归还贷款。短短几天之内必须偿还数百万贷款

  银行之所以出此狠招工商银行银行贷款买房,主要原因还是为了打击炒房。最近,一线楼市房价加速上涨,银行信贷资金违规进入楼市,被视为推动房价上涨的重要原因之一,其中最常见的套路就是用经营贷获得的银行资金去买房。

  经营贷并非新生事物,主要是银行向小微企业和个体工商户发生的经营性贷款,后者用房产或者金融资产作抵押,在银行获得贷款,用于企业日常资金周转等用途。过去很多年,经营贷期限不长,一般在3年以内,利率也相对较高。但是去年疫情暴发之后,政府为了扶持小微企业发展,对经营贷实行财政贴息,经营贷的利率大幅下降,很多银行的利率低至4%以下,和5%以上的房贷利率相比非常优惠。而且银行还拉长了经营贷的贷款期限,最长可以20年,这就使得经营贷完全具备了置换成房贷的可能性。

  对于楼市而言,低利率一直是房价大涨最有力的催化剂,国内房价上涨最快的两个年份,2009年和2016年,这两次都处于降息周期,2008年金融危机爆发之后,当年国内连续4次降息,水果论坛高手社区网址,结果房价在2009年大幅上涨。2015年是一轮更长的降息周期,当年年底,国内的存贷款利率均降至历史最低水平,不出意外,2016年,国内房价迎来了史上最疯狂的一次上涨。

  这一次借疫情带来的经营贷降息之机,很多购房者将经营贷挪用到购房,相当于房贷利率的一次大幅降息。目前商贷首套和二套房利率分别为5.2%和5.7%,而经营贷利率最低只有3.7%左右,只比公积金贷款利率略高,如此巨大的套利空间,自然会吸引炒房客进场。国家原本为了扶持小微企业而推出的利率优惠,结果成为炒房客的投机工具。

  经营贷挪用到楼市,大致的炒作套路是,购房者如果有一套房产,就以房产作为抵押,中介帮客户提供一整套经营贷所需的资料,以小微企业或者个体工商户的名义,从银行获得经营贷,然后经过包装之后,这笔资金最终进入楼市,成为客户的购房资金。有些客户甚至没有房产,也可以先通过某些渠道获得购房资金,全款买房之后再以此作抵押向银行申请经营贷,偿还之前借入的购房款。

  从个人购房者、房产中介再到银行,经营贷这条产业链上的参与者都有利可图,个人可以获得更便宜的银行贷款,由于将近2个百分点的利差,对购房者而言意味着巨大的套利空间,对中介而言,通过经营贷可以促进更多的成交量,收获更多中介费。

  处于核心位置的银行,其实也是经营贷模式的获利者,从银行的角度来看,即使知道客户申请经营贷的目的是用于买房,很多银行也会睁一只眼闭一只眼,甚至主动配合,因为在银行看来,房贷一直是银行的优质贷款,相比之下,反而是小微企业的经营贷,坏账风险更大,所以,银行反而乐见资金流向楼市而不是小微企业。

  为了防止房贷规模过大带来金融风险,去年最后一天,央行和银保监会划定房贷红线,要求银行控制房贷规模,从村镇银行到大型银行,个人住房贷款的占比上限必须控制在7.5%到32.5%以内,这在很大程度上压制了银行的房贷业务。经营贷资金曲线流向楼市,也在很大程度上帮助银行突破了监管红线。

  正是由于参与各方都有利可图,所以经营贷买房这条链条运行越来顺利,规模越来越大。按照央行在1月底发布的《金融机构贷款投向统计报告》,去年的经营贷规模大幅增长,2020年末,本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元,同比大幅增长了20%,增速比上年末提高7.5个百分点,全年增加2.27万亿元。大幅增长的经营贷有多少流向了楼市,目前并没有一个权威的统计数据。

  随着一线楼市房价快速上涨,监管层开始对经营贷炒房重拳出击。四大一线城市的银保监局先后发文,要求辖区内的银行全面自查,不仅从现在开始严禁经营贷资金进入楼市,而且还溯及既往,去年下半年以来的经营贷、消费贷和房贷业务都要求自查,如果发现有资金违规进入楼市,必须提前收回贷款。

  近期已经有部分购房者收到了银行的通知,由于借款人没有履行合同里关于贷款用途的相关规定,所以银行宣布全部贷款提前到期,要求借款人限期归还全部贷款本息。对购房者来说,如果从去年下半年以来,有通过经营贷或者消费贷等方式购房的,现在随时有可能收到银行提前还款的通知。除此之外,部分银行还开始上调经营贷的利率,提高炒房成本,压缩炒房者的套利空间。

  预计在政策高压的风口之下,无论是银行还是中介,都会暂避风头,一旦经营贷流入楼市的途径被斩断,预计楼市短期之内会面临一定的下行压力。

  和近期银行严查经营贷相比,更值得关注的是背后体现的政府调控楼市的决心。3月份的《政府工作报告》除了继续强调“房住不炒”之外,还提到了解决大城市住房问题的具体办法,“通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。”以往的房地产调控多以打压需求端为主,比如限购限贷,这种办法短期之内有一定效果,但是长期效果并不理想,很多地方的房价近期都创出新高。

  今年的《政府工作报告》,更多强调了通过增加供给来解决住房问题的思路,增加土地供应,保障性租赁住房和共有产权住房供给等。如果政府转变调控思路,将来房地产调控主要在供给侧发力,可能会给楼市带来不一样的调控效果。

  最近,在各种强力调控之下,持续上涨的深圳楼市开始出现降温迹象,2月份的网签数量环比1月份下降近一半,3月份的成交量也是继续萎缩。作为全国楼市的风向标,香港六和神高手论坛深圳楼市的一举一动都有很强的象征意义,过去大涨时能够带动全国楼市上涨,现在一旦快速降温,也会给全国其他城市带来心理压力。

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